Вопросы, связанные с долевым строительством, были «горячей темой» еще и в благополучные докризисные времена. И сейчас, конечно же, проблемы в этом секторе обострились гораздо сильнее. Многие застройщики оказались в весьма бедственном положении в связи с кризисом и вынуждены заморозить ряд объектов. Какова дальнейшая судьба приостановленных строек и что делать дольщикам - на эти вопросы пока нет однозначных ответов. Kupimetr.ru  обратился к специалистам за разъяснениями по этой теме.

Как «замораживают» строительство

«Есть две стороны процедуры «заморозки» объекта: юридическая и техническая», - объясняет Алексей Пашкевич, Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Инвестиции в регионы».

С юридической точки зрения, инвестор-застройщик может быть связан контрактными обязательствами, во-первых, с городом, областью или другим инвестором, предоставившим ему денежные средства и поставившим задачу построить этот объект, во-вторых, с физическими лицами, которым он продает свой проект. В договорах с контрагентами четко прописываются сроки, штрафы за их срыв и т.д. Если взаимоотношения гражданина и застройщика регулируются ФЗ-214, то при задержке сроков строительства применяются штрафные санкции, предусмотренные этим Законом, в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. «Поэтому так важно правильно работать с физическими лицами и застройщиками», - подчеркнул Алексей Пашкевич. Он напоминает, что потребители должны быть уведомлены о возможной просрочке передачи объекта не позднее, чем за два месяца, до нарушения сроков окончания строительства (ввода объекта в эксплуатацию).

Говоря о технической стороне вопроса, Алексей Пашкевич указывает, что необходимо провести профессиональную «консервацию», тогда длительность периода «заморозки» не повлияет на стоимость «замороженного» строительного проекта при его перепродаже. Если же «консервации» объекта не произвести, то по окончании «заморозки» могут обнаружиться существенные технические дефекты, вместо устранения которых может оказаться целесообразным снос здания и строительство нового.

Что касается сроков «заморозки» того или иного проекта, то это вопрос очень индивидуальный и зависит от причины остановки строительства и сопутствующих факторов. «Определенным срок может быть, например, в том случае, если инвестор принимает решение приостановить строительство объекта на период холодов в северных регионах. Если «заморозка» проекта вызвана природными, техногенными катаклизмами, отсутствием технических возможностей, то, соответственно, ее срок зависит от времени разрешения этих обстоятельств. Если «заморозка» связана с финансовыми проблемами инвестора или его сменой, то сроки определить сложно»,  - поясняет Алексей Пашкевич.

Масштабы проблемы

В целом, согласно данным холдинга «МИЭЛЬ», в Москве «заморожено» порядка 20-25% проектов. Вместе с тем, в 2008 году в столице было введено всего 3,3 млн.кв.м жилья (из запланированных на 2008 год 5,3 млн. кв.м), то есть сокращение объемов ввода по сравнению с 2007 г. составило -32%. Поэтому можно говорить о том, что к 2010 г. в столице будет наблюдаться существенный дефицит предложения на рынке новостроек.

В Московской области процент «замороженных» проектов выше, чем в Москве, - порядка 50%, но и объем вводимого жилья значительно больше. В 2008 г. в области введено 7,8 млн. кв.м, из них на долю многоэтажного жилья приходится 4,6 млн. кв.м, индивидуального - 3,2 млн. кв.м. Прирост объемов ввода по сравнению с 2007 г. составил +2,5%.

«Количество сообщений о приостановке строительства объектов нарастает, и проблема дольщиков, чьи ожидания оказываются напрасными, становится бедствием», - продолжает тему Дмитрий Мыльцев, юрист компании ATC group, специализирующейся на сопровождении и консалтинге инвестиционных процессов и операций с недвижимостью. Он отмечает, что зачастую методы борьбы строительных компаний за выживание превалируют над правами и законными интересами граждан, вложивших деньги в долевое строительство. По словам Заместителя Председателя Комитета Госдумы по бюджету и налогам Александра Когана, «только каждый тридцатый договор о долевом строительстве жилья в Москве заключен в соответствии с требованиями федерального законодательства».

Как избежать обмана

Оценив возросшие риски участников долевого строительства, спровоцированные мировым финансовым кризисом, специалисты компании ATC group выработали рекомендации будущим дольщикам и рассказали о том, как распознать недобросовестного застройщика:

 «Наиболее распространенной «серой» схемой привлечения граждан к участию в долевом строительстве является предварительный договор о заключении договора купли-продажи квартиры. То есть, попросту говоря, о покупке воздуха. Ведь с правовой точки зрения, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В случае оформления договорных отношений по этой схеме, риск не получить недвижимость, за которую были внесены денежные средства, весьма велик, и, при таком варианте развития событий, в суде придется не только требовать возврата средств, но и доказывать факт инвестиций», - предупреждают юристы.

Вторым сомнительным вариантом они указывают так называемую «вексельную» схему, при которой оформление сделки происходит посредством заключения договора купли-продажи векселя с его погашением за счет предоставления квартиры. «В этом случае дольщик получает не саму квартиру, а лишь неисполненное обязательство застройщика ее передать, и, если покупатель по какой-либо причине не получил жилье в собственность, он вправе либо продать вексель, либо требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры», - комментирует Артур Цатурян, генеральный директор ATC group.

Чтобы избежать участи обманутых дольщиков, юристы ATC group рекомендуют:

1. Заключать договор участия в долевом строительстве только в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ от 30 декабря 2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». На сегодня это единственный способ обеспечить права и законные интересы дольщиков. Только при наличии такого оформления договорных отношений у него есть шанс вернуть средства, вложенные в строительство, либо получить гарантии предоставления жилья в перспективе.

2. Тщательно подходить к выбору компании-застройщика. На этой стадии необходимо:

- ознакомиться с учредительными документами выбранной компании, тем более, что  вышеуказанный закон дает такое право;

- удостовериться в наличии прав компании-застройщика на земельный участок, предназначенный для строительства;

- удостовериться, получено ли разрешение на строительство;

- проверить размещение в СМИ проектной декларации и, в случае размещения, ознакомиться с ней.

3. Использовать только легальный способ оформления отношений с компанией-застройщиком.  Проще говоря, заключая вышеупомянутый договор участия в долевом строительстве, делать это грамотно. В частности, договор подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе и должен содержать следующее:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цену договора, сроки и порядок оплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства.

«Мы не изобретаем велосипед своими рекомендациями, но стремимся обезопасить граждан от недобросовестных компаний», - заявил Артур Цатурян.

Двери канадки необходимо красить после установки - поставляются они лишь загрунтованными.

Вемиру: модульные котельные, паровые котлы, горелки и другое котельное оборудование.

Теплоснабжение: строительство котельных: газовые, паровые котельные установки и блок-модули.

Паркетная доска alpenholz, паркетная доска карелия Бук Natur Matt Satin

Дачные домики , строительство беседок, бытовок - собственное производство в Московской области.

Настольные медали посвящены чемпионатам в Ледовом Дворце.

Марианна Орлеанская, специально для http://www.kupimetr.ru/

При полном или частичном использовании материалов ссылка на www.kupimetr.ru обязательна!