Не успело за столичным градоначальником остыть кресло, как ушлые аналитики рынка недвижимости подготовили свои вариации на тему «Как повлияет отставка мэра на стоимости жилья»

Что парадоксально: рынок недвижимости и Москва неразрывно слиты между собой. Аналитики в регионах высчитывают коэффициенты отставания аналогичных процессов на своих рынках от столичных, чтобы успеть вовремя сделать прогнозы. Смена лидера неизбежно приведет к изменениям политического и социального курса города. Пенсионерам стоит призадуматься, будет сохранен для них бесплатный проезд в городском транчпорте. Но вот сами цены на недвижимость (а "стройка и Лужков" звучит практически как в прежние времена "Ленин и партия") такое событие, как отставка градоначальника, по мнению специалистов, не затронет. По крайней мере, на протяжении ближайших 2-3 лет.

Однако надо заметить, что все же смена «московского рулевого» все же затронет рынок жилья. Затронет, и еще как, особенно в той его части, которая касается распределения сфер влияния и возможностей его игроков. Но не сильно скажется на конечной его стоимости.

Допустим, на место градоначальника пришел новый человек, или два (которые поделят кресла мэра и председателя правительства), как думают некоторые аналитики. Для этого, по словам главы Мосгордумы Владимира Платонова, даже никаких существенных изменений в нынешнее столичное законодательство не потребуется. Такая норма прописана в Уставе города Москвы и в столичном законе о правительстве города.

Но за 20 лет сложилась определенная система, можно даже сказать, правила игры, которые даже нынешнее городское руководство при всем желании не силах быстро и резко изменить. И неважно, насколько эта система коррумпирована или нацелена на благо москвичей: она просто существует. Да, ей присущи довольно длительные согласования разрешений на строительство, непрозрачное распределение земельных участков. Но даже если предположить некие революционные шаги со стороны вновь назначенной личности (личностей), то плоды они дадут не через год, и вряд ли через два.

Любые новые проекты начинаются с распределения участков. Согласно федеральному законодательству, для этого нужно проводить аукционы. Это законодатель которое ни один мэр или глава городского правительства отменить не в силах. Чтобы организовать аукционы, нужно время для подготовки документации по каждому участку. Необходимо выработать и согласовать в разных инстанциях планы разрешенной этажности, целевого назначения будущего объекта и многого другого. Увязать участок с Генпланом. А после того, как эта документация будет готова, участок будет выставлен на аукцион, тот будет проведен, начнется бизнес-процесс застройщика: подготовка его документации, согласования и прочие прелести жизни девелопера. В результате после революционных шагов до первых результатов пройдет года два-три, а, может, и больше.

Впрочем, все революционные шаги, которые может сделать новое московское начальство в области недвижимости и строительства, лежат только в плоскости перераспределения образующейся сверхприбыли. Разница между инвестиционной себестоимостью и конечной ценой метра жилплощади обычно огромна. И определяется она только одним фактором: количеством жаждущих купить жилье в столице. Очень многие стремятся в Москву, сюда стекаются большие деньги, поэтому и цены остаются завышенными. Так обычно происходит, когда спрос превышает предложение.

Если бы правительство вдруг начало продавать муниципальное жилье по 30 000 руб. за квадратный метр, все частные предприниматели выстроились бы в очередь и скупили бы все подчистую. А потом спокойно распродавали бы по ценам вторичного рынка.

У многих давно сложилось ощущение, что сейчас эта маржа распределяется неправильно. Она "размазывается" на подношения чиновникам различных уровней, на сверхприбыли девелоперов и т.д. Но даже это "размазывание" вполне рыночно. Чиновники не получат больше, чем застройщики могут "вынуть" из экономики проекта без ущерба для себя, поставщики стройматериалов и энергоносителей тоже не могут взять больше возможного. Сколько-то зарабатывают риэлторы – продать сейчас тоже непросто.

Что в этой ситуации может сделать новый столичный мэр? Он может постараться, чтобы ее значительная часть оседала в городском бюджете, запретив воровать чиновникам и заставляя девелоперов работать с минимально возможной прибылью. А полученные средства направить на зарплаты бюджетникам: учителям, врачам и т.д. Красиво звучит, правда? Пусть даже сказка станет былью, и не надо раздумывать, как этого можно добиться, можно же просто помечать.

Но как это отразится на итоговой стоимости жилья? Никак. Как бы сверхприбыль ни перераспределялась, ее размер останется прежним. А как только она вдруг станет меньше и стоимость жилья понизится, сразу возникнут толпы желающих – от риэлторов до частников – приобрести такие инвестиционные квартиры и перепродавать по рыночным ценам. Все равно продавать жилье конечному потребителю будут за столько, за сколько он готов купить. А в действительности цены могут снизиться только при условии существенного роста объемов нового строительства и соответствующего увеличения предложения. Но для Москвы это не очень перспективный путь: город-то не резиновый, и обеспечить дешевыми квартирами всех желающих он никогда не будет в состоянии. Такой вариант более разумно выглядит для Подмосковья и других регионов России. Благо размеры страны в целом такие возможности как раз дают, в отличие от Москвы.